Wednesday, October 25, 2006

ഫ്ലാറ്റുകള്‍ വാങ്ങുമ്പോള്‍.

അമ്പരചുമ്പികളായ ഫ്ലാറ്റുകള്‍ കേരളത്തില്‍ പ്രത്യക്ഷപ്പെടുവാന്‍ തുടങ്ങിയപ്പോള്‍ മലയാളികള്‍ ഈ ആകാശസൗധങ്ങളെ കൗതുകത്തോടെയാണ്‌ നോക്കിക്കണ്ടത്‌. ഇന്ന് കേരളത്തില്‍ ഇത്തരം കെട്ടിടങ്ങള്‍ സര്‍വ്വ സാധാരണമായി. താമസിക്കുവാന്‍ ഒരു ഇടം എന്നതിലപ്പുറം ഇന്ന് പല മലയാളികളും ഫ്ലാറ്റുകളെയും വില്ലകളേയും ഒരു നിക്ഷേപമായി കരുതുവാന്‍ തുടങ്ങുകയും അതില്‍ വന്‍ തോതില്‍ നിക്ഷേപം നടത്തുകയും ചെയ്തുവരുന്നു. വിദേശമലയാളികളാണ്‌ ഇതില്‍ മുന്‍പന്തിയില്‍ നില്‍ക്കുന്നത്‌.മാസത്തില്‍ നിരവധി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്‌ കമ്പനികളുടെ പ്രതിനിധികള്‍ തങ്ങളുടെ ഫ്ലാറ്റുകളുടെ വിപണനാര്‍ഥം ഗള്‍ഫുരാജ്യങ്ങളില്‍ സന്ദര്‍ശനം നടത്തുന്നു. കേരളത്തിലെ വ്യവസായത്തില്‍ നിക്ഷേപം നടത്തിയ തങ്ങളുടെ പല മുന്‍ ഗാമികള്‍ക്കും ഉണ്ടായ തിക്താനുഭവങ്ങളും കൂടാതെ വിവിധ വകുപ്പുകളിലെ നൂലാമാലകളും വ്യവസായമേഘലയില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നതില്‍ നിന്നും വിദേശമലയാളികളെ ഇതില്‍ നിന്നും പിന്തിരിപ്പിക്കുന്നു. ബാങ്കിങ്ങ്‌ രംഗത്തെ പലിശകുറവും കാര്‍ഷികരംഗം നേരിടുന്ന തകര്‍ച്ചയും വച്ച്‌ നോക്കുമ്പോള്‍ അതിവേഗം കുതിച്ചുയരുന്ന റിയലെസ്റ്റേറ്റ്‌ രംഗത്തേക്ക്‌ മലയാളികള്‍ തിരിയുവാന്‍ പ്രധാന കാരണമായി.കൂടാതെ ബാങ്കുകള്‍ നൂലാമാലകളില്ലാതെ തെന്നെ ലോണ്‍ അനുവധിക്കുവാനും തുടങ്ങി. ഇതിന്റെ സാധ്യത മുതലെടുത്തുകൊണ്ട്‌ നിരവധി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ്‌ സ്ഥാപനങ്ങളും പുതുതായി ഉയര്‍ന്നുവന്നു.നിരവധി ഫ്ലാറ്റുകളും വില്ലാപ്രോജക്ടുകളും കേരളത്തിന്റെ ചെറുപട്ടണങ്ങളെ കേന്ദ്രീകരിച്ചുപോലും ഉണ്ടാകാന്‍ തുടങ്ങി.പത്ര ദൃശ്യമാധ്യമങ്ങളുടെ ജനസ്വാധീനം പ്രയോജനപ്പെടുത്തിക്കൊണ്ട്‌ അവര്‍ തങ്ങളുടെ വിപണി അനായാസം കണ്ടെത്തി. ഇവിടെ നിക്ഷേപര്‍ ശ്രദ്ധിച്ചില്ലെങ്കില്‍ വഞ്ചിതരാകുവാനുള്ള സാധ്യതയും ഏറെയാണ്‌.

നിങ്ങള്‍ വാങ്ങുന്ന ഫ്ലാറ്റ്‌ നാളെ വന്‍ലാഭത്തോടെ വിറ്റഴിക്കാമെന്നും അതിന്റെ മുതല്‍മുടക്ക്‌ തുച്ചമാണെന്നും ഭാക്കി ബങ്കുകള്‍ വായ്പയായി നല്‍കുമെന്നുമൊക്കെയുള്ള വന്‍ പ്രചാരണങ്ങളില്‍ വീഴുന്നതിനുമുന്‍പ്‌ ഒരുനിമിഷം അല്‍പ്പകാലം മുന്‍പ്‌ ആട്‌, തേക്ക്‌, മാഞ്ചിയം തുടങ്ങിയ പല സംരംഭങ്ങളും മോഹന വാഗ്ദാനങ്ങള്‍ നല്‍കി വന്‍ തട്ടിപ്പ്‌ നടത്തിയിട്ടുള്ള കാര്യം നാം ഓര്‍ക്കേണ്ടതുണ്ട്‌. ഒരു സാധാരണ പ്രവാസിയെ സംബന്ധിച്ചേടത്തോളം പലപ്പോഴും നാട്ടില്‍പോയി ഫ്ലാറ്റിന്റെ ഗുണനിലവാരം നേരില്‍ കണ്ടു ബോധ്യപ്പെടാന്‍ പറ്റിയെന്നുവരില്ല.പണിതുടങ്ങാന്‍ പോകുന്ന ഫ്ലാറ്റിന്റെയാണെങ്കില്‍ ബ്രോഷറികളില്‍ അതിമനോഹരമായി രൂപപ്പെടുത്തിയ ത്രിമാന ചിത്രം ആയിരിക്കും പലപ്പോഴും ലഭിക്കുക. ഇത്തരം ചിത്രങ്ങള്‍ പലപ്പോഴും യഥാര്‍ത്തത്തിലുള്ള സൈറ്റില്‍ ആബില്‍ഡിങ്ങ്‌ പണിതാല്‍ ലഭിക്കുന്നതില്‍ നിന്നും വ്യത്യസ്തമായ ഒരു ചിത്രമായിരിക്കും നല്‍കുക. മറ്റൊന്ന് പലപ്പോഴും ബ്രോഷറുകളില്‍ വരുന്ന പ്ലാനുകള്‍ യഥാര്‍ഥ അള്‍വുകളില്‍ ആയിര്‍ക്കില്ല ലഭിക്കുന്നത്‌.കൃത്യമായ സ്കേല്‍ രേഖപ്പെടുത്താത്ത പ്ലാനുകളില്‍ സൗകര്യങ്ങള്‍ ഒത്തിരിയുള്ളതായി തോന്നിയേക്കാം.തീര്‍ച്ചയായും ഒരു ആര്‍ക്കിടെക്റ്റിന്റെ സഹായത്താല്‍ പ്രസ്തുത കെട്ടിടത്തിന്റെ പ്ലാനിങ്ങിനെകുറിച്ചും അതിന്റെ ഉപയോഗക്ഷമതയെകുറിച്ചും വിശദമായി മനസ്സിലാക്കാവുന്നതാണ്‌. ഒരു നിക്ഷേപമായി ഫാറ്റുവാങ്ങുമ്പൊള്‍ അതിന്റെ വിപണന സാധ്യതയെകുറിച്ച്‌ ഈ രംഗത്തെ വിദഗദന്റെ ഉപദേശം തേടാവുന്നതാണ്‌.

ഫ്ലാറ്റുകള്‍ വാങ്ങും മുന്‍പ്‌ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട ചില കാര്യങ്ങള്‍.

1.കെട്ടിടം നിര്‍മ്മിക്കാനുള്ള വിവിധവകുപ്പുകളുടെ അനുമതി പത്രം ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടോ എന്നും പൂര്‍ത്തിയായകെട്ടിടമാണെങ്കില്‍ കമ്പ്ലീഷന്‍ സര്‍ട്ടിഫിക്കറ്റ്‌ ഉണ്ടോ എന്നും പരിശോധിക്കുക. സ്ഥലത്തിന്റെ രെജിസ്റ്റ്രേഷന്‍,നികുതി തുടങ്ങിയവയും അതുപോലെ പ്രസ്തുത കെട്ടിടത്തിലോ ഭൂമിയിലോ ബാധ്യതകള്‍ ഒന്നും ഇല്ലെന്നു വ്യക്തമാക്കുന്ന രേഖകളും പരിശോധിച്ച്‌ ഉറപ്പുവരുത്തുക.

2. നിലവില്‍ പണിപൂര്‍ത്തിയാക്കിയതാണോ അതോ നിര്‍മ്മിക്കുവാന്‍ പോകുന്ന താണോ എന്ന് തീര്‍ച്ചപ്പെടുത്തുക.നിര്‍മ്മിക്കുവാന്‍ പോകുന്നതാണെങ്കില്‍ അത്‌ എത്രകാലം കൊണ്ട്‌ പൂര്‍ത്തിയാക്കുമെന്ന് കരാറില്‍ വ്യക്തമായി കാണിച്ചിരിക്കണം.പിന്നെ കരാറില്‍ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന കാര്യങ്ങളില്‍ ഏതെങ്കിലും വിധത്തിലുള്ള ലംഘനങ്ങള്‍ ഉണ്ടാകുകയാണെങ്കില്‍ ഏതുതരത്തില്‍ അതു ഈടാക്കാം എന്നും അറിഞ്ഞിരിക്കണം.അതുപോലെ ചതുപ്പുനിലങ്ങള്‍ നികത്തിയെടുത്ത ഭൂമിയില്‍ നിര്‍മ്മിച്ചകെട്ടിടങ്ങള്‍ക്ക്‌ വേണ്ടത്ര ഫൗണ്ടേഷന്‍ നല്‍കിയിട്ടുണ്ടോ എന്നു പരിശോധിക്കേണ്ടതാണ്‌.ഇതുസംബന്ധിച്ച വിശധമായ രേഖകള്‍ ബില്‍ഡറുടെ കൈയ്യില്‍ നിന്നും ചോദിച്ച്‌ വാങ്ങാവുന്നതാണ്‌.പണിതീര്‍ന്നതാണെങ്കില്‍ എത്രഫ്ലാറ്റുകള്‍ വിറ്റുപോയി എന്നും അതില്‍ താമസിക്കുന്നവരുടെ അഭിപ്രായം എന്താണെന്നും തിരക്കുക.

3.ഫ്ലാറ്റിന്റെ വിപണിമൂല്യവും നിങ്ങള്‍ നല്‍കേണ്ട വിലയും സമ്പന്തിച്ച്‌ ഒരു വിദഗ്ദന്റെ അഭിപ്രായം തേടുന്നത്‌ നല്ലതാണ്‌.പിന്നീട്‌ വില്‍ക്കുമ്പോള്‍ ഉണ്ടാകാനിടയുള്ള ലാഭ നഷ്ട്ടങ്ങളെകുറിച്ചും അദ്ദേഹത്തില്‍നിന്നും ഏകദേശ രൂപം ലഭിക്കുന്നതണ്‌. വര്‍ഷങ്ങള്‍ക്ക്‌ ശേഷം വന്‍ തുകക്ക്‌ വില്‍ക്കമെന്ന് കരുതുമ്പോള്‍ തന്നെ കെട്ടിടത്തിന്റെ ഡിപ്രീസിയേഷന്‍ എന്ന "പ്രതിഭാസത്തെ"ക്കുറിച്ച്‌ ഒരു ധാരണ ഉണ്ടാകുന്നത്‌ നല്ലതാണ്‌. വാടകക്ക്‌ നല്‍കുവാന്‍ ഉദ്ദേശിച്ചാണ്‌ ഫ്ലാറ്റ്‌ വാങ്ങുന്നതെങ്കില്‍ നിങ്ങളുടെ ഫ്ലാറ്റിനു ലഭിക്കാവുന്ന പരമാവധി വാടകയെക്കുറിച്ച്‌ ഒരു കൃത്യമായ ധാരണ ഉണ്ടായിരിക്കേണ്ടതാണ്‌. വിപണനത്തിനായി പലപ്പോഴും മനോഹരമായ പരസ്യവാചകങ്ങളും പെരുപ്പിച്ച കണക്കുകളും സ്വീകരിക്കുന്ന പല കമ്പനികളും കണ്ടേക്കാം.

4.ബാങ്കില്‍ നിന്നും ലോണെടുക്കുകയാണെങ്കില്‍ തിരിച്ചടവിന്റെ തവണകളെക്കുറിച്ചും അതിന്റെ പലിശയെകുറിച്ചും അടവില്‍ എന്തെങ്കിലും വിധത്തിലുള്ള വീഴ്ച്ച സംഭവിക്കുകയാണെങ്കില്‍ അതുസംബന്ധിച്ചുണ്ടാകുന്ന പ്രശ്നങ്ങള്‍/നഷ്ടങ്ങള്‍ എന്നിവയെകുറിച്ച്‌ വ്യക്തമായ ധാരണ ഉണ്ടായിരിക്കണം.

5.നിര്‍മ്മാണ കമ്പനിയുടെ രജിസ്റ്റ്രേഷന്‍ സമ്പന്തിച്ചും മുന്‍പ്‌ ഈ കമ്പനി നിര്‍മ്മിച്ചിട്ടുള്ള കെട്ടിടങ്ങളുടെ വിവരങ്ങളും അവര്‍ക്ക്‌ ഈ രംഗത്തുള്ള ഗുഡ്‌ വില്ലിനെകുറിച്ചും വ്യക്തമായി അന്വേഷിച്ച്‌ ഉറപ്പുവരുത്തുക.നിര്‍മ്മാണ സാമഗ്രികളുടെ ഗുണനിലവാരം കുറച്ച്‌ അമിത ലാഭത്തിനു ശ്രമിക്കുന്ന കമ്പനികള്‍ ഉണ്ടായേക്കാം.

6.രൂപകല്‍പ്പന ചെയ്ത ആര്‍ക്കിടെക്റ്റിന്റെയും സ്റ്റ്രക്ചര്‍ ഡിസൈന്‍ ചെയ്ത എഞ്ചിനീയര്‍ എന്നിവരുടെയും എക്സപീരിയന്‍സും യോഗ്യതയും.കൂടാതെ കെട്ടിടം പണിയുന്ന/പണിത കരാറുകാരന്റെയും വിവരങ്ങള്‍ അറിഞ്ഞിരിക്കുന്നത്‌ നന്നായിരിക്കും.

7.ഫ്ലാറ്റിന്റെ ക്രയവിക്രയവും അതുപോലെ നിങ്ങള്‍ക്കതില്‍ ഉള്ള അധികാരങ്ങളും അവകാശങ്ങളും സമ്പന്തിച്ച വിശദാംശങ്ങള്‍ വ്യക്തമാക്കുന്ന കരാര്‍ മിക്ക കമ്പനികളും മുങ്കൂറായി തയ്യാറാക്കിയിട്ടുണ്ടാകും ഇത്‌ ഒരു അഭിഭാഷകന്റെ സഹായത്താല്‍ വിശദമായി മനസ്സിലാക്കുക.

8.ഫ്ലാറ്റു വാങ്ങുന്നതു സമ്പന്തിച്ചുള്ള സാമ്പത്തിക ഇടപാടുകള്‍ വസ്തുവിനെക്കുറിച്ചും ഫ്ലാറ്റ്‌ ഏതുനിലയില്‍ ഏതു വശത്തായി വരുന്നു തുടങ്ങിയ വിവരങ്ങള്‍ കരാറില്‍ ഉണ്ടായിരിക്കണം.മിക്ക ഫ്ലാറ്റുനിര്‍മ്മാതാക്കളും കാര്‍പാര്‍ക്കിങ്ങിനു പ്രത്യേകം പണമടക്കേണ്ടി വരാറുണ്ട്‌. ഇത്‌ കരാറില്‍ വ്യക്തമാക്കിയിട്ടുണ്ടായിരിക്കണം.

9.വിവിധ ടാക്സുകള്‍, ഇലക്ര്ട്രിസിറ്റി, വെള്ളം, നികുതി മെയ്ന്റനന്‍സ്‌ ചാര്‍ജ്ജുകള്‍ എന്നിവയെകുറിച്ച്‌ പ്രത്യേകം ചോദിച്ച്‌ മനസ്സിലാക്കുക.

10. ചിലയിടങ്ങളില്‍ കായല്‍/കടലിലേക്കുള്ള വ്യൂകിട്ടുന്ന ഫ്ലാറ്റുകള്‍ക്ക്‌ അധികം തുക നല്‍കേണ്ടിവരാറുണ്ട്‌. ഇത്പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കുക.വേണ്ടത്ര ജനലുകളും വരാന്തകളും ആവശത്തു വരുന്നുണ്ടോ നല്‍കുന്ന തുകക്ക്‌ അത്‌ പ്രയോജനപ്പെടുന്നുണ്ടൊ എന്നെല്ലാം ഒരു ആര്‍ക്കിടെക്റ്റിന്റെസഹായത്താല്‍ അറിയാവുന്നതാണ്‌. അതുപോലെ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട ഒരു കാര്യം കോംണ്‍ ഏരിയായെ സംബന്ധിച്ചാണ്‌. സ്റ്റെയര്‍കേസ്‌,ലിഫ്റ്റ്‌, ലോബികള്‍, ജനറേറ്റര്‍/പമ്പ്‌ റൂ തുടങ്ങിയവയ്ക്കാണ്‌ പൊതുവില്‍ കോമണ്‍ ഏരിയാ എന്ന് പറയുന്നത്‌. ഇത്‌ ആ ഫാറ്റിലെ എല്ലാവര്‍ക്കും കൂടി ഉപയോഗിക്കാനുള്ള താണ്‌. ഇതിനു ഓരോ ഫ്ലാറ്റുടമയില്‍ നിന്നും പ്രത്യേകം പണം ഈടാക്കുന്നുണ്ട്‌/ ഇതുകൂടെ കൂട്ടിയിട്ടാണ്‌ ഫാറ്റിന്റെ വില നിശ്ചയിക്കുന്നത്‌.ഇങ്ങനെ ഓരോരുത്തര്‍ക്കായി വിഭജിക്കെപ്പെടുന്നതില്‍ നിങ്ങളുടെ ഫ്ലാറ്റിന്റെ ഏരിയായുടെ 20% ല്‍ കൂടുതലാണോ ഈടാക്കുന്നത്‌ എന്ന് പരിശോധിക്കുക.

11.റ്റൊയ്‌ലറ്റുകളുടെ വെന്റിലേഷനും ഡ്രയിനേജ്‌ സൗകര്യങ്ങളും ശ്രദ്ധിക്കുക.മറ്റുള്ളവര്‍ക്ക്‌ നിങ്ങളുടെ റ്റൊയ്‌ലറ്റിന്റെ വിന്റോ/വെന്റിലേറ്റര്‍ വഴി അകത്തേക്ക്‌ കാഴ്ച ഉണ്ടാകില്ലാ എന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തുക. ജനലുകള്‍ വഴി അകത്തേക്ക്‌ മഴവെള്ളം കയറാനുള്ള സാധ്യതയും പരിശോധിക്കുക.

12.സൗകര്യം സുരക്ഷിതത്വം രേഖകളുടെ കൃത്യത വിപണന സാധ്യത മെയിന്റനന്‍സ്‌ എന്നിവ പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളാണ്‌.

13.ഭൂകമ്പ പ്രതിരോധം ഉള്ളരീതിയിലാണോ സ്റ്റ്രക്ചര്‍ ഡിസൈന്‍ എന്നും അഗ്നിഭാധതടയുവാനുള്ള സംവിധാനങ്ങള്‍ എന്നിവയും പരിശൊധിച്ച്‌ ഉറപ്പുവരുത്തുക.

14.നിങ്ങളുടെ ഫ്ലാറ്റിന്റെ അടിസ്ഥാന രൂപകഘടനയില്‍ മാറ്റം വരുത്തുവാന്‍ ചില പരിമിതികള്‍ ഉണ്ട്‌. ചില ബില്‍ഡേഴ്സ്‌ ക്ലൈന്റിന്റെ താല്‍പര്യാര്‍ത്ഥം നിര്‍മ്മാണത്തിനുമുമ്പ്‌ തന്നെ ഡിസൈനില്‍ ചില മാറ്റങ്ങള്‍ വരുത്തുവാന്‍ അനുവധിക്കുകയും അതിനനുസരിച്ച്‌ നിര്‍മ്മിച്ച്‌ നല്‍കുകയും ചെയ്യാറുണ്ട്‌.

15.ഫ്ലാറ്റിന്റെ ലൊക്കേഷനും അതിലേക്കുള്ള വഴികളും എളുപ്പത്തില്‍ എത്തിച്ചേരാവുന്ന വിധത്തിലാണോ എന്നു പരിശോധിക്കുക.

16.ഫ്ലാറ്റുജീവിതത്തില്‍ ചില സ്വയം നിയന്ത്രണങ്ങള്‍ ആവശ്യമാണ്‌. നമ്മുടെ പ്രവര്‍ത്തനങ്ങള്‍ അടുത്തുള്ള ഫ്ലാറ്റുകാര്‍ക്ക്‌ അലോസരം ഉണ്ടാക്കുന്ന വിധത്തിലാകരുത്‌. ഇക്കാര്യങ്ങളില്‍ റസിഡന്റ്‌ അസോസിയേഷനുകളുടെ നിയമാവലികള്‍ അംഗീകരിക്കുവാന്‍ ഓരോ ഫ്ലാറ്റുടമയും ബാധ്യസ്തനാണ്‌.

ഓര്‍ക്കുക തിരക്കുപിടിച്ച്‌ ഒരു നിക്ഷേപം നടത്തുന്നതിനേക്കാള്‍ എത്രയും നന്നാകുക നല്ലവണ്ണം ചിന്തിച്ച്‌ വിശദമായി അന്വേഷണം നടത്തിയതിനു ശേഷം മാത്രം ഒരു നിക്ഷേപം നടത്തുക. വഞ്ചിക്കപ്പെട്ടിട്ട്‌ പിന്നീടു ദുഖിക്കുന്നതിനേക്കാള്‍ നല്ലത്‌

3 comments:

paarppidam said...

ഫ്ലാറ്റുകള്‍ വാങ്ങുമ്പോള്‍.......
ഓര്‍ക്കുക തിരക്കുപിടിച്ച്‌ ഒരു നിക്ഷേപം നടത്തുന്നതിനേക്കാള്‍ എത്രയും നന്നാകുക നല്ലവണ്ണം ചിന്തിച്ച്‌ വിശദമായി അന്വേഷണം നടത്തിയതിനു ശേഷം മാത്രം ഒരു നിക്ഷേപം നടത്തുക. വഞ്ചിക്കപ്പെട്ടിട്ട്‌ പിന്നീടു ദുഖിക്കുന്നതിനേക്കാള്‍ നല്ലത്‌

Anonymous said...

its a very useful information.really we got lots of ideas about real estate and house design from your blog.

Anonymous said...

ഫ്ലാറ്റുകള്‍വാങ്ങുന്നതിനു മുമ്പ്‌ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യങ്ങളെകുറിച്ച്‌ ഇത്രയും വിവരങ്ങള്‍ തന്നതിനു നന്ദി.തീര്‍ച്ചയായും ഫ്ലാറ്റുകള്‍ തിരഞ്ഞെടുക്കുമ്പോള്‍ ഇതിലും കൂടുതല്‍ കാര്യങ്ങള്‍ ചിന്തിക്കേണ്ടതുണ്ട്‌ എന്നാണ്‌ എന്റെ വിശ്വാസം.അന്ധമായി പരസ്യങ്ങളെ വിശ്വസിക്കുന്നവരാണ്‌ മലയാളി സമൂഹം.താങ്കള്‍ ചൂണ്ടിക്കാണിച്ചതു പോലെ മറ്റൊരു ആട്‌, മാഞ്ചിയം, തേക്ക്‌ തട്ടിപ്പ്‌ ഇവിടെയും മണക്കുന്നുണ്ട്‌.
ഫൈസല്‍ .

E-pathram

ePathram.com